Dépenses prépayées, entiercements et impayés

L'une des plus grandes sources de confusion pour les acheteurs de maison et les refinanceurs est de savoir comment un compte d'entiercement (imputation) est calculé et comment il affecte le résultat net à la clôture.

Terminologie

D'abord, clarifions la terminologie utilisée. Les différences de langue sont principalement géographiques. Certains États utilisent le mot «escrow», tandis que d'autres utilisent le terme «impounds». Ce sont exactement la même chose et ces mots seront utilisés de façon interchangeable tout au long de ce guide.

La première chose à noter et à souligner est que l'argent qui entre dans un compte en fief ne constitue pas un coût de prêt. C'est ton argent. Il servira à payer vos taxes foncières et votre assurance.

À la fin du prêt, que vous ayez refinancé ou vendu la propriété, vous récupérez de l'argent dans le compte. Le prêteur est tenu de vous envoyer le chèque dans les soixante jours de remboursement du prêt.

Bien que le compte de dépôt soit conçu pour protéger le prêteur, il peut aussi être avantageux pour l'emprunteur.

En payant les frais de logement de gros billets progressivement tout au long de l'année, les emprunteurs évitent le choc des grosses factures une ou deux fois par an et sont assurés que l'argent pour payer ces factures sera là quand ils en auront besoin.

Pour les emprunteurs à faible mise de fonds, un compte d'entiercement n'est généralement pas facultatif.

Étant donné que les emprunteurs à faible mise de fonds sont considérés comme présentant un risque plus élevé en raison de leur moindre intérêt personnel dans la propriété, les prêteurs veulent un certain niveau d'assurance que l'État ne saisira pas la propriété en raison du non-paiement. des impôts fonciers, et que les emprunteurs ne seront pas sans assurance des propriétaires dans le cas où la propriété est endommagée.

En d'autres termes, si vous mettez moins de 20% de fonds, vous pouvez vous attendre à ce que votre prêteur hypothécaire exige d'avoir un compte séquestre.

Définition des frais prépayés (entiercements et impayés)

Les prépaiements sont des dépenses ou des articles que l'acheteur paie à la clôture avant qu'ils ne soient techniquement exigibles. Ils sont nécessaires pour créer un compte séquestre ou pour ajuster le compte d'entiercement existant du vendeur.

Les prépaids peuvent inclure les taxes, l'assurance des risques, l'assurance hypothécaire privée et les cotisations spéciales

Un compte de dépôt (également appelé compte séquestre, selon l'endroit où vous vivez) est simplement un compte tenu par la les paiements qui sont nécessaires pour que vous gardiez votre maison, mais qui ne font pas techniquement partie de l'hypothèque.

Le prêteur divise le coût annuel de chaque type d'assurance en un montant mensuel et l'ajoute à votre paiement hypothécaire.

Comment votre entiercement affecte-t-il la liquidité?

Votre dépôt d'entiercement variera en fonction du moment de l'année où vous clôturez votre emprunt par rapport au mois où vos impôts fonciers sont dus.

Si vous avez conclu un emprunt en février, vous ne ferez pas votre premier paiement sur ce prêt avant le 1er avril. Si vos taxes foncières sont dues en janvier, elles seront payées. Cela signifie que votre dépôt d'entiercement initial sera faible.

Votre prêteur a amplement le temps de recueillir des entiercements avant le prochain déboursement.

Sur une propriété de 500 000 $, cela représente environ 2 000 $ pour les taxes foncières, même dans une zone fiscale de base, et si votre assurance est de 1 200 $ par année, vous devrez en ajouter 400 $. 2 400 $ dans le compte de dépôt.

Votre assurance habitation est toujours payée en totalité plus deux mois si vous achetez une maison.

En utilisant le même montant de prêt de 500 000 $, supposons que vous concluez un refinancement en octobre. Vous avez acheté à l'origine en février. Vous allez seulement faire deux paiements (décembre et janvier) avant que l'assurance ne soit due, de sorte que votre total de retenues pour l'assurance à elle seule soit 1000 $ pour l'assurance.

Vous devrez verser 3 000 $ pour payer la première moitié de vos impôts fonciers, plus parce que vous n'avez que deux paiements avant la deuxième moitié, soit 3 000 $ de plus, ou six mois pour cela. Total dû, 7000 $.

Le montant en espèces que les emprunteurs à taux fixe considèrent comme leur paiement mensuel est toujours sujet à changement - c'est l'un des plus gros problèmes avec les comptes en fourrière. Étant donné que l'assurance habitation et les taxes foncières peuvent changer, les montants mensuels des paiements peuvent fluctuer.

Pour de nombreux propriétaires, les emprunts hypothécaires sont un mal nécessaire.

Sans eux, les prêteurs pourraient ne pas être disposés à accorder des prêts hypothécaires à des emprunteurs dont les acomptes sont faibles.