Réclamant l'intérêt hypothécaire à titre de déduction fiscale

Vous avez probablement entendu dire que posséder sa propre maison s'accompagne de quelques avantages fiscaux. L'un d'eux est que l'intérêt que vous payez sur votre prêt hypothécaire est déductible d'impôt.

Intérêts hypothécaires résidentiels

Vous devez détailler vos déductions sur le formulaire 1040, annexe A, pour demander des intérêts hypothécaires. L'annexe A couvre également de nombreuses autres dépenses déductibles, y compris les taxes foncières immobilières, les frais médicaux et les contributions charitables.

Parfois, tout cela s'ajoute à plus que la déduction standard pour votre statut de dépôt, ce qui en vaut la peine de détailler. Sinon, vous économiserez plus d'argent en renonçant à la déduction d'intérêt hypothécaire et en réclamant la déduction standard. Remplissez l'annexe A et comparez le total de vos déductions détaillées à votre déduction standard pour savoir quelle méthode est la plus avantageuse pour vous.

Voici quelques autres choses à propos de cette déduction que vous voudrez garder à l'esprit.

Admissibilité à la déduction d'intérêt hypothécaire

L'intérêt hypothécaire comprend ce que vous payez sur les prêts pour l'achat d'une maison, sur les marges de crédit sur valeur domiciliaire et sur les prêts à la construction. La déduction est limitée aux intérêts payés sur votre maison principale et / ou une résidence secondaire. Les intérêts payés sur un troisième ou quatrième logement ne sont pas déductibles.

Vous devez également être obligé de rembourser le prêt - la dette ne peut être au nom d'une autre personne que si elle est votre conjoint et que vous produisez une déclaration conjointe.

Il doit s'agir d'un prêt de bonne foi en ce sens que vous avez l'obligation contractuelle de le rembourser. Enfin, votre maison doit servir de garantie pour le prêt et vos documents hypothécaires doivent clairement l'indiquer.

Votre maison peut être une maison unifamiliale, un condo, une maison mobile, une coopérative ou même un bateau - à peu près n'importe quelle propriété qui a «sommeil, cuisine et toilettes», selon l'Internal Revenue Service.

Détermination du montant d'intérêt que vous avez payé

Vous devriez recevoir le formulaire 1098, Relevé d'intérêt hypothécaire, de votre prêteur hypothécaire au début de la nouvelle année d'imposition. Le formulaire indique le total des intérêts que vous avez payés au cours de l'année précédente. Vous n'avez pas à joindre le formulaire à votre déclaration de revenus, car l'institution financière doit également envoyer une copie du formulaire 1098 directement à l'IRS.

Assurez-vous que la déduction pour intérêts hypothécaires que vous demandez à l'annexe A correspond au montant déclaré sur le formulaire 1098. Le montant que vous pouvez déduire peut être inférieur au montant total indiqué sur le formulaire en fonction de certaines limites. Conservez le formulaire 1098 avec une copie de votre déclaration de revenus déposée pendant au moins quatre ans.

Limites du dollar sur la dette liée à l'acquisition d'une maison

Les prêts immobiliers et les intérêts que vous payez sur ceux-ci sont assujettis à certaines limites globales.Une limite s'applique aux prêts utilisés pour acheter ou construire une résidence.

C'est "dette d'acquisition de maison". Le terme se réfère à tout prêt que vous prenez dans le but d'acquérir, de construire ou d'améliorer considérablement une maison admissible. Vous ne pouvez pas déduire des intérêts sur plus de 1 million de dollars de dettes liées à l'acquisition d'une maison pour votre résidence principale et / ou votre résidence secondaire. La limite est réduite à 500 000 $ si vous êtes marié et déposez séparément.

Par exemple, disons que vous avez emprunté 800 000 $ contre votre résidence principale et 400 000 $ contre votre résidence secondaire. Les deux prêts ont été utilisés uniquement pour acquérir les propriétés. Ensemble, les prêts totalisent 1 $. 2 millions, dépassant la limite de 1 million de dollars pour la dette d'acquisition de maisons.

Disons que les deux prêts ont un taux d'intérêt fixe de 5%. L'intérêt total que vous avez payé pour l'année était de 60 000 $. Vous ne pourriez réclamer une déduction d'intérêt hypothécaire que pour 50 000 $ de cette somme, l'intérêt sur le premier million de dollars de dette d'acquisition de maison. Le solde de 10 000 $ est le résultat de la valeur du prêt qui dépasse la limite de 1 million de dollars, donc vous ne pouvez pas le réclamer.

Limitations de la dette sur valeur domiciliaire

Une dette sur valeur domiciliaire est un prêt que vous contractez pour une raison autre que l'acquisition, la construction ou l'amélioration substantielle d'une maison admissible.

Il peut également s'agir d'un prêt que vous consentez à l'amélioration d'une résidence admissible, mais qui dépasse le plafond de la dette d'acquisition d'une maison.

Vous ne pouvez pas déduire des intérêts sur plus de 100 000 $ de la valeur nette de la maison pour votre résidence principale et / ou votre résidence secondaire. Cette limite est réduite à 50 000 $ si vous êtes marié mais déposez séparément. Votre déduction pour la valeur nette de votre maison peut être réduite même en dessous de cette limite de 100 000 $ si votre endettement dépasse la juste valeur marchande de votre maison.

L'intérêt payé sur la dette sur valeur domiciliaire est un ajustement pour l'impôt minimum de remplacement, pas aussi affectueusement connu que l'AMT.

Pour cet exemple, disons que vous avez emprunté 300 000 $ dans une marge de crédit hypothécaire. Le montant que vous avez emprunté n'a pas dépassé la juste valeur marchande de votre maison, donc vous êtes OK là. Vous avez utilisé 150 000 $ de l'argent pour ajouter une nouvelle chambre familiale à votre résidence, et vous avez dépensé les 150 000 $ restants pour les frais de scolarité de votre fils. La moitié du prêt est traitée comme une dette d'acquisition de logement parce qu'elle a été utilisée pour améliorer considérablement votre maison. Cette partie serait assujettie à la limitation de la dette liée à l'acquisition d'une maison. L'autre moitié est traitée comme une dette sur valeur domiciliaire parce qu'elle n'a pas été utilisée pour améliorer votre maison. Vous seriez en mesure de déduire des intérêts seulement jusqu'à la limite de 100 000 $ sur cette partie. Donc, en supposant que vous avez payé un total de 21 000 $ d'intérêts, il se décomposerait comme suit:

• 10 500 $: Déduction d'une maison entièrement déductible sur le premier semestre
• 7 000 $: Déductible sur les deux tiers de la portion de l'équité en matière d'équité du prêt ou 100 000 $ de cette tranche de 150 000 $ <3 3 500 $: Dette non déductible de la valeur nette représentant les intérêts payés sur la partie de la dette 100 000 $
• Vous devrez également déclarer les 7 000 $ à l'IRS à titre de rajustement de l'IMR sur le formulaire 6251.

Hypothèques conjointes

Si vous détenez conjointement l'hypothèque avec une autre personne qui n'est pas votre conjoint, vous avez le droit de déduire uniquement les intérêts que vous payez personnellement, peu importe lequel d'entre vous reçoit le formulaire 1098 du prêteur. Mais il y a une échappatoire ici. Les co-emprunteurs qui effectuent des paiements pour éviter la forclusion peuvent déduire les intérêts payés même si l'intérêt était censé être payé par quelqu'un d'autre. Les rédacteurs de

"Your Income Tax" de JK Lasser suivent ce conseil: "La Cour de l'impôt a permis à un débiteur conjoint de déduire son paiement de la part de l'intérêt hypothécaire d'un autre débiteur est faite pour éviter la perte de biens, et le paiement est fait avec ses fonds distincts. " (page 328)

Prêts à la construction résidentielle

Vous pouvez déduire les intérêts sur les hypothèques utilisées pour payer les frais de construction. Le produit doit être utilisé pour acquérir le terrain et pour la construction de la maison. Les dépenses engagées au cours des 24 mois précédant la fin de la construction comptent pour la limite de 1 million de dollars de la dette liée à l'acquisition d'une maison.

Mais il y a un piège. Si vous déduisez des intérêts sur un prêt de construction pour deux ans, alors vous décidez de vendre la propriété plutôt que d'emménager et de l'utiliser comme résidence, vous devrez peut-être reformuler vos déclarations pour les années que vous avez déduites. au lieu. Cela peut limiter sa déductibilité. En d'autres termes, l'IRS peut vouloir récupérer de l'argent.

Points versés

Les points versés sur la dette d'acquisition des résidences principales et secondaires sont entièrement déductibles dans l'année où ils sont payés, mais les points versés au refinancement doivent être amortis sur la durée du prêt. Les points ne sont pas toujours signalés sur le formulaire 1098, mais vous pouvez les trouver sur votre déclaration de clôture HUD-1.

Quand demander l'aide d'un professionnel de l'impôt

La déduction de l'intérêt hypothécaire est simple pour de nombreux contribuables. Additionnez les intérêts déclarés sur vos formulaires 1098 et inscrivez le total à l'annexe A. Vous pouvez utiliser la feuille de calcul de la publication 936 pour calculer votre déduction admissible et vous pouvez calculer le rajustement de l'IMR pour la dette sur valeur domiciliaire dans les instructions pour le formulaire 6251.

Vous pourriez vouloir vérifier auprès d'un professionnel de l'impôt, cependant, si vous avez acheté ou vendu des biens au cours de l'année d'imposition. En fait, il serait logique de demander l'avis d'un professionnel de l'impôt, même avant d'acheter ou de vendre des biens immobiliers, si ce n'est que pour avoir une idée des conséquences fiscales de votre décision.