Vacance locative et pertes sur créances dans l'investissement immobilier

Ne pas anticiper la perte de revenus locatifs due aux unités vacantes et au non-paiement du loyer entraînera une perte de rentabilité des investissements immobiliers de vos clients.

En aidant les clients à déterminer la pertinence d'un achat, assurez-vous que leur diligence raisonnable inclut une estimation de la vacance et de la perte de crédit. Vous pouvez être sûr que la plupart des prêteurs en tiendra compte également.

1. Déterminer le pourcentage prévu de perte due à la vacance et au non-paiement en vérifiant celui de propriétés comparables et la perte récente subie par la propriété en question.

   L'inoccupation et la perte de crédit de la propriété en question l'an dernier ont pu atteindre 3% du bénéfice d'exploitation net. D'autres propriétés comparables ont connu une moyenne de 4%. Choisissez une valeur dans le mélange, disons 3. 60%.

2. Ajustez votre revenu d'exploitation net pour l'année prochaine en fonction des augmentations de loyer anticipées. Si vous prévoyez une augmentation de 5% du loyer et que le revenu net d'exploitation cette année est de 44 000 $, alors:

   44 000 $ X 1. 05 = 46 200 $

3. Calculer la perte monétaire prévue pour l'année prochaine en raison de pertes d'emplois et de pertes sur créances:

   46 200 $ (bénéfice d'exploitation net) X 3 060 (3 6%) estimation des pertes = 1663 $. 20.

Ce dont vous avez besoin:

• Calculatrice
• Quelques estimations des pourcentages d'inoccupation et de pertes sur créances

Réduire les pertes d'inoccupation

Vous ne louerez jamais de biens immobiliers sans perte d'inoccupation bougez, changez leurs objectifs de vie et décidez simplement qu'ils veulent être ailleurs. Cependant, la perte d'inoccupation peut être réduite de façon significative par une ou plusieurs de ces approches:

• Marché pour les bons locataires: Si vous faites de la publicité pour un faible loyer, et que vous augmentez le loyer, vous obtiendrez des vacances rapidement. Vous pourriez vouloir faire de la publicité pour un bon locataire dans une unité, mais une fois le bail terminé, ils pourraient s'attendre à une autre concession.
• Gardez une belle propriété et vendez ce fait: Gardez vos unités, faites les réparations rapidement et assurez-vous que vos locataires ont un endroit agréable à vivre. Ils sont plus susceptibles de renouveler leur bail s'ils sont heureux avec la propriété.
• Maintenir un excellent service aux locataires et des relations: Même si quelque chose se brise, un locataire est susceptible d'avoir une bonne attitude à ce sujet si elles le signalent et vous en prenez rapidement soin. Rendez-le facile pour eux de vous parler de problèmes, puis prenez soin d'eux.
• Locataires incitatifs pour renouveler leur bail: Calculez ce qu'il vous en coûtera pour nettoyer, repeindre et préparer une unité pour un nouveau locataire, puis ajoutez les frais de marketing et d'application / d'entrevue. Si un locataire est un bon locataire et qu'il paie à temps, offrez-lui un incitatif égal à celui que vous dépenseriez s'il partait et vous pourriez le garder.
• Effectuez des visites détaillées et détaillées: Lorsqu'un locataire déménage, présentez un formulaire détaillé et prenez des photos de l'état de l'unité. Quand ils déménagent, faites la même chose. Ayez une définition claire de «l'usure normale» dans le bail, et prenez n'importe quels dommages au-dessus de ce niveau hors de leur dépôt de dommages.

Réduire le non-paiement du loyer

Tout est une question de prévention, car vous ne pouvez pas forcer quelqu'un à payer un loyer s'il ne l'a pas ou ne veut pas le payer. Le fait est que dans la plupart des cas, un locataire qui présente un risque de non-paiement aura des antécédents de non-paiement ou de problèmes de crédit.

Une fois que vous avez ce qui semble être un candidat locataire viable, et peut-être qu'ils ont payé des frais de dossier non remboursables, vous payez pour un crédit et une vérification des antécédents. Cela devrait vous avertir des locataires à haut risque qui ont des antécédents de paiement risqués.

Ce sont des dépenses de faire des affaires dans l'investissement locatif.

Mais, comme dans toute autre affaire, vous pouvez prendre des mesures pour réduire vos dépenses.