Achat à domicile sous réserve d'un prêt existant

Lorsque les taux d'intérêt montent, les achats assujettis commencent soudainement à ressembler à une option de financement très attrayante pour les acheteurs de maison. Lorsque les taux d'intérêt sont bas, les acheteurs ont tendance à éviter les transactions. Mais les taux d'intérêt ne sont pas le seul facteur utilisé pour déterminer si un acheteur peut faire une offre d'achat avec un financement.

À quoi l'achat est-il soumis?

«Acheter sous réserve» signifie acheter une maison assujettie à l'hypothèque existante.

Cela signifie que le vendeur ne rembourse pas l'hypothèque existante et que l'acheteur prend en charge les paiements. Le solde impayé de l'hypothèque existante est ensuite calculé dans le cadre du prix d'achat de l'acheteur.

Pourquoi un acheteur achète-t-il une maison assujettie à l'hypothèque?

La principale raison de l'achat est de reprendre le taux d'intérêt actuel du vendeur. Si les taux d'intérêt actuels sont de 7% et qu'un vendeur a un taux d'intérêt fixe de 5%, cette différence de 2% peut faire une énorme différence dans le paiement mensuel de l'acheteur.

• Une hypothèque de 200 000 $ à un taux d'intérêt de 5% est amortie à un paiement de 1 073 $ 64 par mois.
• Une hypothèque de 200 000 $ à un taux d'intérêt de 7% est amortie à un paiement de 1 330 $. 60 par mois.
• Les économies mensuelles pour un acheteur dans ces circonstances sont de 256 $. 96 ou 3 083 $ 52 par année.

Une deuxième raison: en général, les acheteurs ne sont pas autorisés à acheter une maison lorsqu'ils sont soumis à un financement, à moins que le vendeur ne décide de retirer le rapport de solvabilité de l'acheteur.

Si un vendeur est prêt, même un acheteur avec un mauvais crédit peut acheter une maison sous réserve.

Trois types de sujets à options

Un sujet à vendre n'implique pas nécessairement un financement par le propriétaire, mais il le pourrait. La question de savoir si le vendeur a un type de financement dépend du fait que le vendeur rembourse l'hypothèque et / ou le montant de l'acompte par rapport au prix d'achat.

• Un sujet direct à l'encaissement.

  Le type d'objet le plus courant est lorsque l'acheteur paie en espèces la différence entre le prix d'achat et le solde du prêt existant du vendeur. Par exemple, si le solde du prêt existant du vendeur est de 150 000 $ et que le prix de vente est de 200 000 $, l'acheteur doit donner au vendeur 50 000 $ en espèces.

• Un sujet droit au carryback vendeur.

  Les carrybacks des vendeurs, aussi connus sous le nom de financement par le vendeur ou le propriétaire, se trouvent le plus souvent sous la forme d'une deuxième hypothèque. Un carryback de vendeur peut également être un contrat de terrain ou un instrument de vente d'option de location.

  Par exemple, si le prix de vente est de 200 000 $, le solde du prêt existant est de 150 000 $ et que l'acheteur fait un acompte de 20 000 $, le vendeur portera le solde de 30 000 $ à un taux d'intérêt distinct et modalités négociées entre les parties.L'acheteur accepterait de faire un paiement au prêteur du vendeur et un paiement séparé à un taux d'intérêt différent au vendeur.

• Wrap-around soumis à.

  Un wrap-around sujet donne au vendeur une dérogation d'intérêt parce que le vendeur fait de l'argent sur le solde hypothécaire existant. Disons que l'hypothèque existante porte un taux d'intérêt de 5%. Si le prix de vente est de 200 000 $ et que l'acheteur dépose 20 000 $, le carryback du vendeur serait de 180 000 $. Au taux de 6%, le vendeur gagne 1% sur l'hypothèque existante de 150 000 $ et 6% sur le solde de 30 000 $. L'acheteur paierait 6% sur 180 000 $.

Différence entre l'assujettissement et l'emprunt

Dans le cas d'une transaction, ni le vendeur ni l'acheteur ne disent au prêteur existant que le vendeur a vendu la propriété et l'acheteur effectue maintenant les paiements. L'acheteur n'a pas obtenu l'autorisation de la banque pour reprendre le prêt. Les prêteurs mettent un verbiage spécial dans leurs hypothèques et des actes de fiducie qui donnent au prêteur le droit d'accélérer le prêt en cas d'aliénation.

Les banques appellent-elles ces emprunts à payer et à payer lors du transfert? Ça dépend. Dans certaines situations, certaines banques sont simplement heureuses que quelqu'un - n'importe qui - effectue les paiements. Mais les banques ont le droit en raison de la clause d'accélération de l'acte hypothécaire ou de fiducie. C'est ce qui en fait une situation risquée pour un acheteur. Si l'acheteur ne peut pas rembourser le prêt à la demande de la banque, la banque pourrait initier une saisie.

Si un acheteur fait une hypothèse de prêt, l'acheteur assume formellement le prêt avec l'autorisation de la banque. Cela signifie que le nom du vendeur est retiré du prêt, et l'acheteur est admissible au prêt, tout comme tout autre prêt d'achat d'argent. Généralement, les banques facturent à l'acheteur des frais de prise en charge pour traiter une hypothèse de prêt, mais les frais sont beaucoup moins élevés que les frais pour obtenir un prêt conventionnel. Prêts FHA permettent une hypothèse de prêt, mais la plupart des prêts classiques ne le font pas.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}