Achat d'une maison: choisir la bonne gamme de prix

Question: Quelle est la meilleure façon de choisir les fourchettes de prix pour une recherche à domicile?

Un lecteur demande: «Mon mari et moi cherchons notre première maison, nous avons réduit les quartiers que nous aimons et nous avons reçu des courriels de notre agent. Devrions-nous demander à notre agent d'augmenter notre prix? gamme pour permettre la négociation sur les prix? Quelle est la meilleure façon de choisir les gammes de prix? "

Réponse: Il est important de choisir la bonne fourchette de prix, car sinon vous risquez de manquer la bonne maison.

Toutefois, vous ne voulez pas perdre de temps à regarder les maisons qui ne correspondent pas à vos critères, car elles coûtent plus cher que vous ne le souhaitez. La seule chose pire que de trouver votre maison de rêve et de découvrir le vendeur ne pliera pas sur le prix ne trouve pas votre maison du tout parce que la fourchette de prix était erronée.

Faites varier vos fourchettes de points de prix

Les agents ne réfléchissent pas toujours à la façon dont les acheteurs recherchent des maisons lorsqu'ils acceptent une annonce. En ne tarissant pas une maison dans la bonne fourchette de prix, les vendeurs pourraient perdre des acheteurs qui ne verront jamais la liste.

Par exemple, si votre prix de vente maximum est de 399 000 $, ne configurez pas une recherche de propriété avec un prix final supérieur de 399 000 USD. Vous perdrez les maisons au prix de 399 950 USD, ainsi que celles répertoriées à 405 000 $.

Les fourchettes de prix typiques que les acheteurs recherchent sont:

• 275 000 $ à 299 000 $. Ne comprennent pas les maisons énumérées ci-dessous: 274 999 $ ou plus 299 001 $.
• 250 000 $ Ces maisons n'incluent pas les maisons énumérées ci-dessous: 249 999 $ ou plus: 275 000 $, 001
• 225 000 $ à 250 000 $. Ces maisons n'incluent pas les maisons dont le prix est inférieur à 224 999 $ ou 250 $, 001
• 200 000 $ à 225 000 $. Ces prix n'incluent pas les maisons dont le prix est inférieur à 199 999 $ ou plus. 225 001 $.

Vous pouvez voir le dilemme. Pourtant, de nombreux agents prennent des listes en dehors de ces fourchettes de prix, ce qui pourrait fonctionner pour vous. Certains agents s'attachent à des numéros répétitifs et vont prendre une liste avec tous les deux, par exemple, 222 $, 222.

Les acheteurs qui recherchent un prix minimum de 225 000 $ ne trouveront jamais cette liste savamment prix s'ils négligent pour élargir leurs gammes de prix.

La température du marché affecte les prix

Les températures du marché peuvent être chaudes, froides ou neutres. Si vous magasinez à la maison dans un marché vendeur, sachez que les vendeurs obtiendront très probablement leur prix demandé. Dans certains cas, les vendeurs recevront plusieurs offres, ce qui entraînera un prix plus élevé que le prix courant. Si votre limite maximale est, disons, de 300 000 $, vous devriez probablement rester très proche d'un prix maximum de 300 000 $.

Toutefois, s'il s'agit d'un marché acheteur, les prix sont faibles. Cela signifie que la plupart des vendeurs négocient avec vous, et cela vous laisse la possibilité d'examiner des maisons un peu plus chères.

Historique des prix de vente par rapport au prix de vente

Demandez à votre agent immobilier d'imprimer l'historique des six derniers mois ou plus d'activité de vente dans votre zone ciblée. Comparez le prix catalogue d'origine au prix de vente final. Si le prix de vente est inférieur au prix catalogue, à quel point est-il plus bas?

Regardez toutes les maisons dans cette zone dans votre gamme de prix. Calculer le ratio moyen des prix vendus par rapport au prix moyen. Par exemple, si les prix de vente moyens étaient de 315 000 $, mais que les prix de liste moyens étaient de 329 500 $, la différence est de 4, 4%.

Donc, si votre maximum est de 300 000 $, vous pourriez probablement considérer les maisons au prix de 312 500 $ et soumettre une offre moins élevée.

Cette formule fonctionne bien quand beaucoup de maisons vendent. Avec peu de ventes, les moyennes ne s'appliquent pas, mais vous pouvez toujours comprendre les pourcentages de réduction sur chacune de ces maisons pour arriver à un ratio raisonnable à utiliser.

Trouvez la motivation du vendeur

Ne vous attendez pas à ce qu'un agent inscripteur vous dise pourquoi le vendeur vend. Les agents qui divulguent volontairement ce type d'information pourraient violer leur relation fiduciaire avec le vendeur. Cela ne veut pas dire que certains ne crissent pas comme demain s'ils sont pressés.

Certaines maisons vendent à gros rabais lorsque vous trouvez un vendeur extrêmement motivé. Ce sont des vendeurs qui sont:

• Déménagement dû à la délocalisation
• Divorcer lors de la vente
• Entrer dans la forclusion
• Candidats à la vente
• Financement à court d'argent
• Se marier
• subordonné à la vente

Examiner les jours sur le marché

Il n'est pas inhabituel dans un marché pour un agent immobilier de prendre une cotation hors cote. Ce sont généralement les maisons qui sont le plus longtemps sur le marché. Envisager de regarder les maisons hors de prix qui ont au moins 90 jours sur le marché. Il n'y a peut-être rien de mal avec eux mais les prix.

Et ils pourraient être les meilleurs candidats pour une réduction de prix importante. Si vous arrivez à eux d'abord, vous pouvez battre la concurrence.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}