Que se passe-t-il dans une vente à découvert lorsque vous avez deux prêts?

Question: Que se passe-t-il dans une vente à découvert lorsque vous avez deux prêts?

Un lecteur demande: «Notre maison vaut moins que nous ne le devons: nous avons une hypothèque de premier rang de 85 000 $ et une deuxième hypothèque de 55 000 $. Notre agent dit que nous n'obtiendrons pas plus que 85 000 $ si nous essayons de le vendre Qu'est-ce qui arrive au deuxième prêt dans ce cas? "

Réponse: Faire une vente à découvert est assez difficile, franchement, mais c'est encore plus difficile quand vous avez deux prêts - - C'est deux fois le mal de tête.

Je ressens votre douleur. Parce que non seulement vous avez besoin de la coopération du premier prêteur, le deuxième détenteur de l'hypothèque doit également libérer ce prêt.

Dans votre cas, vous devez 140 000 $ à une maison d'une valeur de 85 000 $. Après avoir remboursé le premier prêteur, vous serez toujours à court de 55 000 $. Sans compter les frais de clôture.

Voyons d'abord ce qui se passe dans la forclusion:

Positions de forclusion entre prêteurs

Peu importe si vous contractez une deuxième hypothèque pour acheter la maison ou si vous avez obtenu un prêt hypothécaire après le fait. Le deuxième prêteur sera toujours en deuxième position, à moins que le premier ne veuille se soumettre. Ordinairement, un prêteur hypothécaire qui est en première position ne subordonnera pas le poste.

Premier en position est le premier dans le droit de percevoir des procédures de forclusion. Cela signifie lorsqu'un avis de défaut est déposé, si le deuxième prêteur veut être le premier à recevoir le produit de l'enchère ou de la vente ou à prendre la propriété, le second prêteur doit initier sa propre procédure de forclusion.

Dans la plupart des régions du pays, cela signifie que le second prêteur doit effectuer les paiements rétroactifs au premier prêteur, payer les frais du premier prêteur pour déposer l'avis de défaut et les dépenses connexes, puis déposer son propre avis de défaut. Si le deuxième prêteur ne fait pas cela, le deuxième prêteur pourrait être anéanti dans la forclusion et ne rien recevoir, surtout s'il n'y a pas assez d'argent pour faire le tour.

Lorsque le deuxième prêteur reçoit un avis déclarant que le premier a forclos, après avoir vérifié la valeur de la maison, de nombreux autres prêteurs n'entament pas leur propre procédure de saisie. Ils prennent cette position parce qu'il pourrait ne pas être assez de capitaux propres pour rendre le coût de forclusion rentable pour le deuxième prêteur. Cette non-action laisse le second prêteur dans une position vulnérable.

Comment les frais de clôture de la vente à découvert sont payés

Même si le vendeur a signé un contrat d'inscription avec un agent immobilier, il est très probable que le prêteur renégocie la commission. Les prêteurs paient moins que les frais traditionnels et essaient de réduire leurs coûts de transaction de toutes les manières possibles.

Pour réduire davantage les frais de clôture, il existe également des frais que les prêteurs refuseront généralement de payer. Ils sont:

• Plans de garantie domiciliaire
• Inspections des ravageurs et travaux relatifs aux ravageurs
• Certifications de toiture
• Inspections des égouts
• Réparations demandées par les acheteurs, comme une demande de réparation
• Crédits pour les frais de clôture de l'acheteur

Négociation avec le deuxième prêteur sur une vente à découvert

Après avoir déterminé que votre situation correspond à des conditions de vente à découvert et que vous avez satisfait à toutes les demandes de prêteur - plus, vous avez trouvé un acquéreur qualifié et compétent - vous n'êtes pas encore hors des bois.

Disons que vos frais de clôture sont de 5% ou 4 250 $. Après déduction des frais de clôture du prix de vente de 85 000 $, vous aurez environ 81 000 $. Maintenant, il devient un tiraillement entre les deux prêteurs.

En règle générale, la première négociation consiste à offrir un petit montant au deuxième prêteur, disons 1 000 $. Maintenant, cela peut sembler peu par rapport au solde du deuxième prêt de 55 000 $ parce que vous demandez au prêteur de En revanche, si le second prêteur refuse, il peut finalement ne rien obtenir.

Il semble que les prêteurs juniors semblent parfois se couper le nez malgré leurs visages. Mais c'est là que le premier prêteur peut abandonner un peu plus pour faire fonctionner l'affaire. Selon mon expérience, la plupart des prêteurs en première position sont ravis de recevoir même 90%, ce qui signifierait sur un prêt de 85 000 $, le prêteur pourrait accepter de prendre 76 500 $.

Si le filet est 81 000 $, après la clôture coûts, qui laisserait 4 500 $ que le premier prêteur pourrait offrir au deuxième prêteur. Le deuxième prêteur doit accepter de libérer le prêt. Sinon, la vente à découvert sera refusée, et le premier prêteur saisira très probablement la propriété dans la forclusion, éliminant le deuxième prêt.

Continuez à négocier jusqu'à ce qu'une résolution soit atteinte. Rappelez-vous, le premier et le second ont intérêt à faire fonctionner la vente à découvert.

NOTE: Une raison pour laquelle un titulaire de privilège junior en Californie peut refuser de coopérer est que le prêt était un prêt en argent dur, garanti à la résidence de 1 à 4 unités. Dans ce cas, si le second prêteur est anéanti lors d'une saisie en vertu d'une vente par un syndic, ce deuxième prêteur peut avoir le droit de poursuivre un jugement de carence. (Roseleaf Corp. c. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)

_{À l'heure où j'écris ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, Californie .}