Que sont les prêts-relais et comment fonctionnent-ils?

Les prêts relais sont populaires dans certains types de marchés immobiliers. Si les prêts-relais sont une bonne option pour vous dépend de plusieurs facteurs. La raison pour laquelle les acheteurs prennent un crédit-relais est d'acheter une autre maison avant de vendre une résidence existante. Cela peut sembler une solution idéale, mais un prêt-relais n'est pas sans risque.

Par exemple, lorsqu'un acheteur d'une maison achète une autre maison avant de vendre une maison existante, deux façons courantes de trouver l'acompte pour la maison de déménagement sont le financement d'un prêt-relais ou d'un prêt sur valeur domiciliaire. ligne de credit).

Je conseille aux vendeurs d'attendre avant d'acheter une maison et de vendre la maison existante en premier, mais beaucoup ressentent le besoin de localiser leur déménagement en premier.

Si vous êtes absolument certain que votre maison existante sera vendue, cela atténuera les craintes concernant ce qui se passe si ce n'est pas le cas. Vous pourriez vouloir parler avec un conseiller de confiance avant de poursuivre un prêt-relais. Le principal avantage d'un prêt-relais est d'éviter une offre contingente et de rendre votre offre de déménagement plus attrayante pour un vendeur.

En règle générale, un prêt sur valeur domiciliaire est moins cher, mais les prêts-relais contiennent plus d'avantages pour certains emprunteurs. En outre, de nombreux prêteurs ne prêteront pas sur un prêt sur valeur domiciliaire si la maison est sur le marché. Les emprunteurs intelligents compareront les avantages entre les deux prêts pour déterminer lequel est le mieux adapté à leur situation particulière et planifier à l'avance avant de faire une offre d'achat d'une autre maison.

L'un des principaux avantages d'un prêt-relais est qu'il vous permet d'acheter une maison neuve sans qu'il y ait d'urgence à vendre.

Sur les marchés des vendeurs, de nombreux vendeurs n'accepteront pas d'offre conditionnelle. Si vous avez une maison à vendre, cela pourrait signifier que vous pourriez ne pas être en mesure d'acheter une maison autrement que sans une éventualité.

Que sont les prêts-relais?

Les prêts-relais sont des prêts temporaires qui comblent l'écart entre le prix de vente d'une nouvelle maison et la nouvelle hypothèque d'un acheteur, dans le cas où la maison de l'acheteur n'a pas encore été vendue.

Le crédit-relais est garanti à la maison existante de l'acheteur. Les fonds du prêt-relais servent ensuite d'acompte pour la maison de déménagement.

Comment fonctionnent les prêts-relais?

De nombreux prêteurs n'ont pas établi de lignes directrices concernant les minimums FICO ni les ratios dette-revenu. Le financement est guidé par une approche de souscription plus «logique». La pièce du puzzle qui nécessite des directives est le financement à long terme obtenu sur la nouvelle maison.

Certains prêteurs qui accordent des prêts conformes excluent le paiement du prêt-relais aux fins d'admissibilité. Cela signifie que l'emprunteur est qualifié pour acheter la maison de déménagement en additionnant le paiement de prêt existant, le cas échéant, sur la maison existante de l'acheteur au nouveau paiement hypothécaire de la maison de déménagement.Les raisons pour lesquelles de nombreux prêteurs qualifient l'acheteur sur deux paiements sont parce que:

La plupart des acheteurs ont une hypothèque de premier rang sur une maison actuelle.

• L'acheteur fermera probablement l'achat d'une maison avant de vendre une résidence existante.
• Pour une courte période, l'acheteur sera propriétaire de deux maisons.
• Si le prêt hypothécaire est un prêt conforme, les prêteurs ont plus de latitude pour accepter un ratio d'endettement plus élevé en utilisant le prêt hypothécaire dans le cadre d'un programme de souscription automatisé. Si l'hypothèque de la nouvelle maison est un prêt jumbo, la plupart des prêteurs restreindra l'acheteur à un ratio de 50% de la dette au revenu.

Frais moyens pour les prêts-relais

Les taux varieront selon les prêteurs, mais voici une estimation moyenne pour un prêt-relais en Californie. Les taux d'intérêt fluctuent, mais pour cet exemple, utilisons 8,5%. Ce type de prêt-relais ne comportera aucun paiement pendant quatre mois; Cependant, les intérêts s'accumuleront et seront dus lorsque le prêt sera payé lors de la vente de la propriété. Voici des exemples de frais, soumis par un courtier hypothécaire *:

Frais d'administration: 850 $

• Frais d'évaluation: 475 $
• Frais d'entiercement: 450 $
• Frais de police titre: 450 $ +
• Frais de notaire: 40 $
• Frais d'enregistrement: 65 $
• Frais de messagerie, de messagerie et de traçage: 75 $
• De plus, des frais d'établissement de prêt sur les prêts-relais sont calculés en fonction du montant du prêt. Chaque point est égal à 1% du montant du prêt. Voici les frais moyens, soumis par un courtier en hypothèques *. Encore une fois, les frais varient.

25 000 $ à 100 000 $ =. 50 points

• 100 000 $ à 150 000 $ =. 75 points
• 150 000 $ à 250 000 $ = 1. 0 points
• Avantages d'achat à domicile des prêts-relais

L'acheteur peut immédiatement mettre sa maison sur le marché et acheter sans restrictions.

• Les prêts-relais peuvent ne pas nécessiter de paiements mensuels pendant quelques mois.
• Si l'acheteur a fait une offre d'achat conditionnelle et que le vendeur publie un avis de vente, l'acheteur peut supprimer l'éventualité de vente et poursuivre l'achat.
• Inconvénients de l'achat d'une maison sur les prêts-relais

Les prêts-relais coûtent plus cher que les prêts sur valeur domiciliaire.

• Les acheteurs seront qualifiés par le prêteur pour posséder deux maisons et beaucoup peuvent ne pas satisfaire à cette exigence stricte.
• Faire deux versements hypothécaires, plus les intérêts accumulés sur un prêt-relais, pourrait causer du stress.
• * Note: Merci à Evelyne Jamet chez Vitek Mortgage pour avoir fourni les exemples de frais de prêt-relais.

DIVULGATION: Vitek Mortgage est un vendeur privilégié pour mon entreprise de courtage et entretient une relation d'affiliation avec Lyon Real Estate.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.