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La vente d'une entreprise en activité, même lorsque l'immobilier est inclus, nécessite une approche très différente de la valorisation. Trop souvent, les agents immobiliers et les courtiers ne réalisent pas la différence, car ils ne reçoivent pas autant de demandes pour ce type de transaction.
Lorsqu'un propriétaire d'entreprise possède aussi le bien immobilier, il voudra soit fermer l'entreprise et vendre le bien immobilier, soit vendre les deux. Les agents immobiliers et les courtiers sont tentés d'énumérer les deux ensemble, ce qui peut être une erreur.
Une entreprise en exploitation est un animal très différent de l'immobilier où elle réside. Il existe également des accords contractuels très différents nécessaires pour transférer des actifs commerciaux. Ils ne sont pas comme des biens immobiliers et peuvent en fait contenir des garanties de volume et des données démographiques de clients / clients existants. Les paramètres d'évaluation sont très différents, car une entreprise en activité avait des considérations de «bonne volonté» ainsi que des ententes contractuelles et éventuellement des ententes de fournisseur existantes. Parfois, ils ne peuvent pas passer à un nouveau propriétaire.
Les professionnels de l'immobilier, en particulier dans le créneau commercial, ont les connaissances et l'expertise pour analyser les revenus locatifs et les dépenses, les présentant à leur client / client pour la prise de décision. Où ils peuvent échouer dans l'analyse d'une entreprise d'un point de vue financier. Il y a beaucoup de choses sous la surface, et l'examen d'un compte de profits et pertes et de bilan ne commence pas à comprendre les faits réels.
Dans la région rurale où je pratique, un courtier immobilier avait inscrit une entreprise à vendre, et ce, sans l'immobilier. Le bâtiment a été loué. Comme j'avais un client intéressé, j'ai appelé et demandé les données financières, recevant un P & L et un bilan. J'ai rappelé et demandé une ventilation des flux de trésorerie.
Le courtier ne savait pas vraiment ce que je demandais.
Le P & L d'une entreprise est souvent très différent du cash-flow; il suffit de demander à un agent de l'IRS. L'un des avantages de posséder une entreprise est d'obtenir des pauses en déduisant les dépenses comme des affaires qui seraient personnelles autrement. Nous ne parlons pas nécessairement d'activités illégales ou d'évasion fiscale. Un exemple serait des déductions pour un véhicule et son coût d'exploitation, car il peut être utilisé pour les activités personnelles et professionnelles.
C'était un mauvais service à son client d'énumérer son entreprise lorsque les exigences les plus élémentaires ne relevaient pas de sa base de connaissances. Tout bon courtier d'affaires aura besoin d'une analyse des flux de trésorerie de son client comme l'un des documents financiers les plus importants. Les ajustements de la valeur de l'entreprise sont effectués en fonction des éléments du flux de trésorerie, notamment:
- Tableaux détaillés de tous les revenus
- Détail de toutes les dépenses
- Quelles dépenses vont réellement au bénéfice du propriétaire > Un rajustement au revenu pour les dépenses des propriétaires-avantages qui disparaîtront (ne seront pas des dépenses pour le nouveau propriétaire)
- Un ajout aux dépenses pour les coûts du propriétaire qui nécessitera un nouvel acheteur pour augmenter les dépenses (propriétaire géré / acheteur gestionnaire de location)
- Dans une carrière précédente, j'ai vendu une entreprise à une société ouverte à la bourse de New York.
Ils ont envoyé une équipe de vérificateurs qui ont passé plusieurs semaines, vérifiant surtout mes flux de trésorerie. Un exemple d'une dépense de propriétaire qui partait était ma dépense de camion. La compagnie m'a fourni un véhicule, toutes les dépenses, l'entretien et le carburant inclus. Ils ont ajouté cette dépense et augmenté la valeur de mon entreprise, car ce n'était vraiment pas une dépense réelle qu'ils auraient à payer après l'achat.
Comme je l'ai indiqué dans la liste des articles, si le propriétaire vendeur gérait également l'entreprise et ne se payait pas un salaire du marché, alors l'acheteur devrait ajuster son évaluation de l'entreprise à la baisse en raison de la nécessité d'embaucher un gestionnaire au salaire du marché.
Comme vous pouvez le constater, un certain nombre de facteurs rendent la valorisation d'une entreprise en exploitation très différente de la vente de biens immobiliers. Et nous ne sommes même pas entrés dans l'inventaire.
Une autre chose à propos de l'évaluation d'une entreprise est la façon différente dont elle est calculée en fonction de l'industrie ou du type d'entreprise.
Il est clair que la plupart des professionnels de l'immobilier ne devraient pas être impliqués dans le courtage d'entreprises commerciales, à moins d'avoir l'expérience et l'expertise pour le faire. Une approche bien meilleure serait de s'associer à un courtier d'affaires qui ne fait pas de courtage immobilier. Ce sera une relation mutuellement bénéfique, avec chacun d'entre vous apportant un maximum d'expérience et de valeur au client / client.
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