Est l'option de location conjointe de votre meilleur titre?

La location conjointe est une option si populaire pour tant d'accédants à la propriété que c'est souvent l'option par défaut choisie par les acheteurs sans explication ou réflexion sur les autres options disponibles. En fait, certains contrats d'achat contiennent une disposition pour choisir la façon dont un acheteur détiendra le titre, bien que ce ne soit pas une pratique courante dans des États comme la Californie.

Le choix de la location conjointe comme méthode de détention du titre sur les titres de propriété est généralement sélectionné en mains tierces ou à la clôture sans beaucoup d'explications.

C'est parce que les agents d'entiercement, ainsi que les agents immobiliers et autres professionnels sans diplôme en droit, ne peuvent pas pratiquer le droit. Seul un avocat spécialisé dans l'immobilier peut conseiller un client sur le droit immobilier dans de nombreux États, comme cela devrait probablement l'être. Vous ne voulez pas obtenir de mauvais conseils. Et si vous le faites, vous voulez avoir une personne qui est légalement responsable de vous pour le mauvais conseil. Oui, c'est le billet, juste poursuivre tous les avocats, (blague).

La location conjointe peut être détenue par deux personnes ou plus. Chaque personne possède une part égale. Toutefois, la location conjointe avec droit de survie comprend également des transferts spéciaux qui permettent le transfert de propriété aux locataires conjoints restants après le décès d'un conjoint. Dans ce cas, un affidavit de décès est généralement enregistré dans les documents publics, avec une copie du certificat de décès du copropriétaire. La combinaison de ces deux éléments est suffisante pour permettre aux locataires conjoints restants de vendre la maison.

Quatre unités doivent exister pour qu'une tenance conjointe soit créée. Les unités comprennent ce qui est référencé dans les cercles juridiques comme TTIP:

• Time : Chaque personne doit recevoir obtenir le titre de la propriété en même temps.
• Titre : L'acte doit refléter le nom de chaque personne sur le même document.
• Intérêt : Chaque personne possède une part égale de propriété.
• Possession : Chaque personne possède le même droit d'occuper la propriété.

Si l'une de ces quatre conditions n'existe pas, il est possible que la location conjointe que vous croyez avoir été créée pourrait être contestée / contestée et ne pas aboutir à une décision finale de location conjointe.

Une conséquence possible de la possession conjointe avec droit de survie est qu'en cas de décès d'un co-locataire, ce colocataire ne peut léguer la propriété à un héritier, à d'autres parents survivants ou à quelqu'un d'autre. Par exemple, si une sœur et un frère détiennent un titre de conjointe avec droit de survivant et que la soeur se marie, le mari de la soeur ne peut pas obtenir le titre de propriété à sa mort, même si son frère ne vit pas à la maison.

Vous pourriez dire, hé, attendez une minute. Si la sœur et son mari vivent à la maison et que l'État est un État de propriété communautaire, le mari de la sœur n'a-t-il pas droit à un quelconque intérêt, peut-être par le biais de fonds jumelés?C'est pour les avocats de discuter, mais la probabilité est que la possession conjointe permettra à la maison de passer 100% au frère, et j'espère que le frère est assez gentil pour laisser son beau-frère rester pendant un certain temps.

Si vous ne vouliez pas que cela se produise, alors Tenants in Common aurait peut-être été une autre façon de détenir un titre qui aurait pu constituer une meilleure option dans cet arrangement. Avec les locataires en commun, il n'y a qu'une seule unité qui soit partagée, et cette unité est le droit de possession. Les locataires dans les personnes ordinaires peuvent détenir des parts égales ou inégales et les intérêts peuvent être acquis à des moments différents.

L'une des principales différences entre la possession conjointe avec droit de survie et les locataires en commun est de savoir comment le titre est transféré après la mort, et les droits des héritiers. Si le frère, sa soeur et le mari de la soeur détenaient tous le titre de Locataires en Commun, le frère ne pouvait pas demander à son beau-frère de quitter la propriété si la sœur venait à mourir. Le beau-frère ne peut pas non plus exiger que le frère déménage.

Ils ont chacun un droit de possession égal. En outre, l'intérêt de la soeur passerait à son héritier, qui pourrait être son mari si elle l'avait spécifié.

En vertu de la propriété communautaire, généralement le titre sera soumis à homologation ou passer à un héritier au décès d'une ou plusieurs parties, en fonction de vos lois de l'État. Toutefois, la propriété communautaire peut également inclure le droit de survie, auquel cas le titre ne sera pas transféré aux héritiers. Ne parlons même pas de fiscalité.

Vous pouvez voir pourquoi cette façon de détenir un titre peut devenir très compliquée pour un acheteur au moment de l'achat. Certains acheteurs ne veulent pas y faire face parce qu'ils sont trop excités pour fermer la maison. Mais vous devriez parler avec un avocat de l'immobilier et examiner attentivement chacune des façons de détenir le titre, discuter des avantages et des inconvénients de chacun, avant de choisir automatiquement les locataires conjoints. Parce que Joint Tenancy n'est peut-être pas la bonne solution pour vous.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.