Comment le loyer du vendeur est-il remboursé après la clôture?

Question: Comment le loyer du vendeur est-il remboursé après la clôture?

Un lecteur demande: «Nous achetons une maison et le vendeur a demandé à la louer pendant 30 jours après la fermeture, autrement dit, nous deviendrions propriétaires avant d'emménager dans notre nouvelle maison. Est-ce que nous devons permettre cela? "

Réponse: Les raisons pour lesquelles un vendeur pourrait avoir besoin de louer après la fermeture varient, mais il n'est pas rare un vendeur pour demander un loyer.

La maison que le vendeur achète pourrait ne pas être disponible au moment de la clôture de la transaction ou le vendeur pourrait ne pas être en mesure de trouver une camionnette le dernier jour du mois, lorsque la demande de fourgonnettes de déménagement est haut.

Évidemment, en tant qu'acheteur d'une maison neuve, vous pourriez trouver cette situation troublante. Après tout, vous avez payé beaucoup d'argent pour votre nouvelle maison, en plus de payer des intérêts sur un prêt pour une maison que vous ne pouvez pas encore occuper. Il est compréhensible que vous ayez hâte d'emménager et d'en prendre possession immédiatement. De plus, vous ne pouvez pas avoir prévu de vous trouver dans la position d'être un propriétaire.

Comment protéger les droits du vendeur / acheteur lorsque les vendeurs Rent Back

Traitez cette situation comme vous le feriez pour toute autre relation d'affaires. Les acheteurs ne devraient jamais laisser les vendeurs conserver la possession d'une maison sans exécuter un accord d'occupation formel. Ces accords définissent les termes et conditions de l'occupation du vendeur et protègent les acheteurs ainsi que les vendeurs.

En Californie, les agents immobiliers ont à leur disposition un formulaire pratique appelé le vendeur en possession, qui, entre autres conditions contractuelles, adresse les remboursements des vendeurs. Lorsque la case appropriée est cochée, cet addenda modifie le contrat d'achat.

Le SIP traite les loyers à court terme des vendeurs de moins de 30 jours et contient les éléments suivants:

• Durée de la période de location
• Montant du loyer par jour
• Montant de dépôt de garantie
• Si le dépôt de garantie sera détenu en mains tierces ou remis à l'acheteur à la clôture
• Frais de retard, le cas échéant, concernant les fonds insuffisants et / ou les paiements reçus tardivement en dehors de l'entiercement > Qui paie pour quels utilitaires
• Droit d'entrée pour l'acheteur
• Devoir du vendeur pour l'entretien
• Cessions et sous-locations
• Obligations du vendeur à la remise
• Assurances pour les effets personnels du vendeur
• Conditions diverses
• Si un vendeur reste 30 jours ou plus, alors un contrat de location doit être exécuté.

Couverture d'assurance pour les loyers des vendeurs

Parfois, les acheteurs insistent pour que les vendeurs maintiennent leur police d'assurance habitation existante pendant la période de loyer.Bien que les compagnies d'assurance ne soient pas heureuses de maintenir la couverture en vigueur, plusieurs continueront la politique sur demande.

Cependant, il y a plusieurs problèmes associés à cela. Le vendeur ne possède plus la maison, donc en cas de sinistre, la compagnie d'assurance du vendeur peut refuser de payer la réclamation. De plus, l'acheteur a une couverture d'assurance parce que les prêteurs insistent pour que la police d'assurance de l'acheteur soit en vigueur à la clôture.

Certaines compagnies d'assurance ont fait valoir que si une réclamation devait se produire et que le vendeur soumettait une réclamation à la société du vendeur, même si la compagnie du vendeur la payait, la compagnie du vendeur pourrait se tourner vers la couverture d'assurance de l'acheteur.

Dans l'un ou l'autre cas, le vendeur devrait être couvert par les effets personnels et les automobiles du vendeur.

Détermination des montants de location pour les loyers des vendeurs

Le loyer payé par le vendeur est négociable. Parfois, le vendeur ne veut pas payer de loyer mais demande de rester à la maison pour quelques jours sans loyer. Dans ce cas, il est toujours sage d'exécuter un accord qui aborde les questions de responsabilité et la durée.

Parce que la plupart des acheteurs financent une nouvelle maison, les acheteurs encourent des intérêts et paient des impôts et de l'assurance pour une maison qu'ils n'occupent pas. Il est raisonnable, dans la plupart des cas, de facturer au vendeur un montant égal à un prorata journalier composé du principal, des intérêts, des taxes et de l'assurance de l'acheteur.

Si le nouveau paiement hypothécaire de l'acheteur comprend des impayés (taxes et assurance), il est assez simple de diviser le paiement PITI par 30 jours et de facturer au vendeur le montant prorata par jour.

Par exemple, si le nouveau paiement de l'acheteur est de 3 000 $ PITI, cela équivaudrait à 100 $ par jour.

Mais un paiement PITI pour un loyer de vendeur n'est pas requis. Les acheteurs avisés vérifieraient les tarifs de location existants. Ils peuvent trouver un calcul de paiement PITI est inférieur aux taux de location moyens.

Pour plus de protection - et pour se conformer aux lois locales sur le contrôle des loyers ou d'autres lois spécifiques aux États régissant les propriétaires et les locataires - les acheteurs et les vendeurs pourraient envisager de signer un contrat de bail résidentiel standard. Pour plus d'informations, consultez un avocat spécialisé en immobilier.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.