Principes de base des prêts FHA - Avantages et inconvénients

Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont des options populaires pour les emprunteurs, car ils vous permettent d'acheter une maison avec un acompte relativement faible. Conçu pour promouvoir l'accession à la propriété, les prêts FHA facilitent la qualification des personnes pour une hypothèque. Mais ils ne sont pas pour tout le monde, il est donc payant de comprendre comment ils fonctionnent et quand ils fonctionnent le mieux

Qu'est-ce qu'un prêt FHA?

Un prêt FHA est un prêt immobilier qui est assuré par la FHA.

En d'autres termes, l'offre d'une garantie à votre banque: si vous ne parvenez pas à rembourser l'hypothèque, FHA va intensifier et rembourser la banque à la place. En raison de cette garantie, les prêteurs sont prêts à faire de gros prêts hypothécaires dans les cas où ils ne seraient pas prêts à approuver les demandes de prêt. La FHA, une agence du gouvernement des États-Unis, a beaucoup de pain sur cette promesse.

Pourquoi sont-ils si grands?

Les prêts FHA ne sont pas parfaits, mais ils conviennent parfaitement dans certaines situations. L'attrait principal est qu'ils facilitent l'achat d'une propriété, mais n'oubliez pas que ces avantages s'accompagnent toujours de compromis. Voici quelques-unes des caractéristiques les plus attrayantes:

Acompte:

Les prêts FHA vous permettent d'acheter une maison avec un acompte aussi petit que 3,5%. D'autres programmes de prêts exigent généralement un acompte beaucoup plus important. Si vous avez plus que cela, vous feriez mieux de faire un acompte plus important (assurez-vous de regarder la grande image).

Argent des autres:

il est plus facile d'utiliser des cadeaux pour l'acompte et les frais de clôture. En outre, les vendeurs peuvent payer jusqu'à 6% du montant du prêt pour les frais de clôture d'un acheteur. Vous êtes le plus susceptible d'en bénéficier dans le marché d'un acheteur, mais ceux-ci arrivent de temps en temps. Pénalité de remboursement anticipé:

il n'y en a pas (un gros plus pour les emprunteurs subprime) Assumable:

un acheteur peut "prendre en charge" votre prêt FHA s'il est supposé. Cela signifie qu'ils reprendront là où vous vous étiez arrêté - en bénéficiant de frais d'intérêts plus bas (parce que vous avez déjà passé les années les plus intéressantes). Selon que vous avez changé ou non au moment de la vente, l'acheteur peut également bénéficier d'un taux d'intérêt bas qui n'est pas disponible ailleurs. Une chance de réinitialisation:

Si vous êtes récemment sorti d'une faillite ou d'une saisie, il est plus facile d'obtenir un prêt FHA qu'un prêt sans garantie gouvernementale (deux ou trois ans après les difficultés financières). assez pour être admissible à la FHA). Amélioration de l'habitat:

certains prêts FHA peuvent être utilisés pour payer pour l'amélioration de l'habitat (grâce aux programmes 203k FHA) Qualification:

il est plus facile de se qualifier pour un prêt FHA. Comment vous qualifier pour un prêt FHA?

La FHA rend relativement facile la qualification pour un prêt. Encore une fois, le gouvernement garantit le prêt, de sorte que les prêteurs sont plus disposés à approuver les prêts.Cependant, les prêteurs peuvent (et font) établir des normes qui sont plus strictes que les exigences de la FHA. Si vous avez des problèmes avec un prêteur approuvé par la FHA, vous pourriez avoir plus de chance avec un autre.

Note:

on ne sait jamais avant d'avoir postulé. Même si vous pensez que vous ne serez pas admissible après avoir lu cette page, parlez avec un prêteur approuvé par la FHA pour en être certain. Limites de revenu:

il n'y en a pas. Vous aurez besoin de suffisamment pour montrer que vous pouvez rembourser le prêt (voir ci-dessous), mais ces prêts sont destinés aux emprunteurs à faible revenu. Si vous êtes assez chanceux pour avoir un revenu élevé, vous n'êtes pas disqualifié comme vous pourriez l'être avec certains programmes d'achat d'une première maison. Taux d'endettement:

pour bénéficier d'un prêt FHA, vous devrez avoir un ratio dette / revenu raisonnable. Cela signifie que le montant que vous dépensez pour les paiements mensuels doit être «raisonnable» par rapport à votre revenu mensuel. En général, vous devez être meilleur que 31/43, mais dans certains cas, il est possible d'être approuvé avec des ratios D / I proches de 55%. Exemple:

suppose que vous gagnez 3 500 $ par mois. Pour satisfaire aux exigences, il est préférable de garder vos paiements mensuels de logement inférieurs à 1 225 $ (parce que 1 225 $ est 31% de 3 500 $). Si vous avez d'autres dettes (comme une dette de carte de crédit), tous vos paiements mensuels combinés devraient être inférieurs à 1 505 $.

Pour calculer combien vous pourriez dépenser pour un paiement hypothécaire, utilisez notre calculateur en ligne .

Pointage de crédit:

Les emprunteurs ayant des scores de crédit faibles sont plus susceptibles d'obtenir une approbation s'ils demandent un prêt FHA. Les scores peuvent aller aussi bas que 580 si vous voulez faire un acompte de 3. 5%. Si vous êtes prêt et en mesure d'effectuer un acompte plus important, votre score peut potentiellement être inférieur. Voir Comment fonctionnent les scores de crédit

• Montant du prêt:

Il y a des limites à ce que vous pouvez emprunter. En général, vous êtes limité à des montants de prêt modestes par rapport aux prix des maisons dans votre région. Pour trouver les limites dans votre région, visitez le site Web de HUD. Comment fonctionnent les prêts FHA?

La FHA promet de payer les prêteurs si un emprunteur fait défaut sur un prêt FHA. Pour financer cette obligation, la FHA impose des frais aux emprunteurs. Les acheteurs de maison qui utilisent des prêts FHA paient une prime d'assurance hypothécaire initiale (MIP) de 1. 75%. Ils paient également un modeste frais continu avec chaque paiement mensuel.

Si un emprunteur fait défaut sur un prêt FHA, la FHA utilise ces primes d'assurance collectées pour compenser la banque.

Pourquoi ne pas utiliser un prêt FHA?

Alors qu'ils viennent avec des fonctionnalités attrayantes, vous pouvez constater que les prêts FHA ne sont pas pour vous. Ils ne peuvent pas fournir assez d'argent si vous avez besoin d'un prêt important. Mais le principal inconvénient est que la prime d'assurance hypothécaire initiale (et les primes en cours) peut coûter plus cher que l'assurance hypothécaire privée ne coûterait.

Voir les pièges de prêts de la FHA

• Dans certains cas, vous pouvez toujours acheter une maison avec un très faible baisse en utilisant un prêt standard (pas un prêt FHA). Surtout si vous avez un bon crédit, vous pourriez trouver des offres compétitives qui battent les prêts FHA.

Comme toujours, vous devriez comparer les offres de différents prêteurs - y compris les prêts FHA et les prêts conventionnels - avant d'accepter quoi que ce soit.