Des prêts hypothécaires inversés pour les personnes âgées

L'industrie des prêts hypothécaires inversés a été minée au fil des ans par la confusion, en raison des rapports faisant état de prêteurs prédateurs qui s'en prennent aux personnes âgées. Aujourd'hui, les institutions de crédit de bonne réputation exigent que les emprunteurs reçoivent des conseils sur les risques et les pièges avant de s'engager dans une hypothèque inversée. Malheureusement, cela ne garantit toujours pas qu'un propriétaire ne se fera pas arnaquer.

Comment fonctionne une hypothèque inversée?

Les hypothèques inversées permettent à un propriétaire d'emprunter des capitaux propres.

Au lieu d'effectuer des paiements au prêteur, le prêteur effectue les paiements à l'emprunteur. Les paiements peuvent être effectués comme suit:

• Un montant forfaitaire
• Mensuel, aussi longtemps que l'emprunteur occupe la maison
• Avances périodiques par le biais d'une ligne de crédit< ! --2 ->
• Combinaison de l'un des

ci-dessus qui peut se qualifier pour une hypothèque inversée?

Toute personne âgée de plus de 62 ans qui possède une maison peut être admissible à une hypothèque inversée, s'il y a suffisamment d'équité à la maison. C'est le kicker, avoir suffisamment de capitaux propres pour obtenir l'hypothèque, car habituellement une position de 20% des capitaux propres est insuffisante. S'il y a suffisamment d'équité, que se passe-t-il ensuite?

• Les hypothèques existantes seront remboursées.
• Des entretiens / réparations différés seront nécessaires, si nécessaire.
• Les scores FICO ne s'appliquent pas et l'historique de crédit n'est pas pertinent.

Combien coûte le prêt hypothécaire inversé?

Comme avec un prêt ordinaire, les emprunteurs paient des frais pour obtenir l'argent. Ces frais peuvent être intégrés dans le prêt et financés. Comme il n'y a pas de «frais standard», les frais varient en fonction du prêteur, des fournisseurs tiers et du type de prêt sélectionné.

Habituellement, les frais sont très élevés. Fondamentalement, les emprunteurs paient pour:

1. Primes d'assurance hypothécaire. Cette assurance paie une perte au prêteur si votre maison vaut moins que le montant dû à la fin de votre prêt.
2. Frais mensuels du prêteur. Les prêteurs facturent généralement l'emprunteur pour débourser les paiements mensuels.
3. Points de prêt ou frais de dossier. Cette taxe augmente le retour sur investissement du prêteur. Ce sont ces frais qui font l'objet d'un examen minutieux.
4. Coûts de clôture normaux. Les frais de clôture comprennent les frais d'enregistrement, d'entiercement ou d'agent de clôture, la politique de titre, etc.

Combien pouvez-vous emprunter?

Le montant du prêt disponible dépend du type de programme de prêt choisi, du montant de l'avoir restant après remboursement des hypothèques existantes et de l'âge de l'emprunteur. Wells Fargo est l'un des principaux initiateurs de prêts hypothécaires inversés.

J'ai trouvé une calculatrice en ligne pratique sur le site Web de Wells Fargo: Wells Fargo Loan Calculator. Pour un ajustement annuel HECM (Home Equity Conversion Mortgage), la calculatrice a retourné des coûts de clôture estimés à 20 943 $, avec un paiement forfaitaire disponible de 129 614 $. , portant intérêt annuel à 8.67%, ce qui pourrait monter jusqu'à 13,67% sur la durée du prêt. Le paiement mensuel disponible pour ce prêt est de 949 $. À 75 ans, cependant, ce paiement mensuel passe à 1 401 $.

Quels types de programmes sont disponibles?

Une poignée de prêteurs offrent des hypothèques à taux fixe. La majeure partie des autres programmes de prêts hypothécaires inversés sont financés par un prêt hypothécaire à taux variable. L'intérêt peut s'ajuster mensuellement ou annuellement.

• Les prêteurs exigent une marge qui varie selon les prêteurs.
• La marge, ajoutée au taux de l'indice, sera égale au taux d'intérêt.
• Les taux d'intérêt sont généralement plafonnés, ce qui signifie que le taux peut être augmenté à un taux maximum et non supérieur. Les plafonds vont de 5 à 6% sur un taux d'ajustement annuel et de 10 à 11% sur un taux mensuel ajustable.

Le type d'hypothèque inversée le plus populaire aujourd'hui est le Home Equity Conversion Mortgage, assuré par le département américain du logement et du développement urbain.

Le "HomeKeeper Mortgage" est de Fannie Mae. Fannie Mae achète des hypothèques conventionnelles, les remballe et les vend comme des titres aux investisseurs. En utilisant le Calculateur hypothécaire inversé Wells Fargo et le scénario précédent, à l'âge de 65 ans, l'hypothèque HomeKeeper paierait 587 $ par mois et 1 381 $ à l'âge de 75 ans.

Où pouvez-vous obtenir une hypothèque inversée?

De nombreux courtiers en prêts hypothécaires et d'importants établissements de crédit offrent des produits hypothécaires inversés.

• L'Association des prêteurs hypothécaires de la National Reserve publie une liste, triée par État, de prêteurs agréés à l'origine de prêts hypothécaires inversés.
• Le ministère du Logement et du Développement urbain publie également une liste des prêteurs HUD agréés. N'oubliez pas de cocher la case qui limite la recherche aux prêteurs qui ont complété un prêt HECM au cours des 12 derniers mois.

Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est un courtier-associé à Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.