Raisons de la vente à découvert sur une forclusion

Peu importe si vous êtes en forclusion ou non, si la vente de votre maison n'est pas suffisamment nette pour rembourser vos hypothèques existantes, vous voudrez peut-être envisager de vendre une vente à découvert. Pendant de nombreuses années, il y avait peu de raisons de vendre une vente à découvert, sauf pour obtenir une commission à l'agent immobilier, mais les temps ont changé.

Pourquoi les agents proposent des ventes à découvert

Vous entendrez le mythe encore et encore: "Les ventes à découvert protègent le crédit". C'est seulement partiellement vrai.

Votre crédit sera encaissé si vous êtes en retard sur vos paiements. Les experts disent que les agents qui répètent ce mantra sans clarification le font par ignorance ou par intérêt personnel, faites votre choix.

Il y a une exception. Si vous n'avez pas de paiement en retard de 60 jours et plus sur votre rapport de crédit, Fannie Mae peut encore vous offrir un prêt pour acheter une autre maison. Cependant, la plupart des personnes qui vendent sur une vente à découvert sont en retard de 60 jours, donc cette exception ne s'applique pas à eux.

Une vente à découvert pourrait ruiner votre cote de crédit. Cela peut ne pas arriver tout de suite, mais tôt ou tard, à moins que la banque n'ait spécifiquement accepté de ne pas signaler la pénurie, la banque peut le signaler comme un code de facteur de score 22. Ce facteur se rapporte aux défauts de paiement, aux dossiers dérogatoires et aux recouvrements. HAFA ventes à découvert pour 2013 et plus tard offrent une autre option pour les vendeurs qui sont à jour.

Les agents immobiliers ne devraient pas donner de conseils juridiques aux clients confrontés à la forclusion ni assurer les vendeurs que leur cote de crédit ne subira pas d'effets négatifs.

Ceux qui insistent sur cette pratique peuvent se retrouver face à un serveur de processus et prier pour que leur assurance erreurs et omissions les couvre.

Voici les principales raisons pour lesquelles les agents encouragent les vendeurs à faire une vente à découvert:

• Les agents sont payés à partir du produit de la vente pour faire une vente à découvert.
• Les agents ne sont pas payés si le vendeur perd la maison à la banque en faisant l'objet d'une forclusion.
• Même si la maison ne vend jamais en vente à découvert, l'agent obtient de la publicité gratuite (et de nouvelles affaires) grâce à la signalisation, aux portes ouvertes, au marketing et à la publication d'annonces en ligne.

Avantages pour la forclusion

Bien que le recours à la forclusion soit souvent douloureux et embarrassant pour les vendeurs, il y a des avantages:

• Aucun paiement hypothécaire à effectuer.
• Les procédures de forclusion mettent des mois à conclure.
• La maison est toujours la vôtre jusqu'à ce que la forclusion soit définitive.
• Aucun étranger ne traine dans votre maison.
• Les banques donnent parfois des espèces pour les clés après la vente publique.

Inconvénients de la forclusion

Peu de gens, mis à part les vendeurs qui choisissent d'acheter et de renflouer, veulent vraiment subir une forclusion. Les souvenirs sont faits dans une maison, et la perdre peut détruire les rêves futurs.Voici d'autres inconvénients aux saisies:

• Le droit à la propriété est rayé.
• Les propriétaires retournent sur le marché locatif en tant que locataires.
• La banque peut afficher un avis de vente publique sur votre porte d'entrée.
• Votre crédit prend un coup de bec, et une forclusion restera sur votre rapport de crédit pendant 10 ans.
• Selon les directives de Fannie Mae, sans circonstances atténuantes, vous ne pourrez pas acheter une autre maison pendant 7 ans.

Avantages pour la vente à découvert

Bien sûr, vous rendrez votre agent immobilier heureux parce que les agents sont heureux de prendre des listes. Et toi? Que sortez-vous d'une vente à découvert?

• Conservez une certaine dignité en sachant que vous avez vendu votre maison.
• Vous ne souffrirez pas de la stigmatisation sociale du mot "F": forclusion.
• Aucun paiement d'hypothèque à effectuer, sauf si vous choisissez de les faire.
• Vous pouvez rencontrer les nouveaux propriétaires.
• Vous serez admissible, selon les directives de Fannie Mae, à acheter une autre maison en 2 ans au lieu de 5 à 7 ans.
• Si votre dossier de crédit ne reflète pas un salaire de 60 jours + en retard, selon les directives de Fannie Mae, vous serez admissible à acheter une autre maison immédiatement.

Inconvénients d'une vente à découvert

Vous pouvez rencontrer certains des mêmes inconvénients qu'une saisie, mais ils peuvent sembler moins intenses.

• Attendre que la banque réponde à une offre est frustrant.
• La banque voudra examiner les dossiers personnels tels que les déclarations de revenus, les comptes bancaires, les actifs et les passifs, en plus de demander une lettre de difficultés de votre part.
• Accueillir les acheteurs signifiera garder votre maison dans un état impeccable pendant des semaines ou des mois jusqu'à ce qu'une offre soit reçue et qu'elle accepte la circulation dans votre maison.
• Rien ne garantit que la banque acceptera une offre de vente à découvert.
• Le crédit dérogatoire restera sur votre rapport de crédit pendant 7 ans.

Pour de nombreux vendeurs, cependant, la possibilité d'acheter une autre maison en deux ans est la véritable motivation pour faire une vente à découvert. Certains vendeurs se qualifient immédiatement pour acheter à nouveau sous certaines conditions. Un bon comportement de crédit peut supplanter un mauvais crédit après deux ans, même si le désavantage persiste.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}