Est-ce que mon type de prêt est un avantage ou un inconvénient?

Question: Mon type de prêt est-il un avantage ou un inconvénient dans une offre d'achat?

Un lecteur demande: «Je suis dans la position enviable de pouvoir payer en espèces ou obtenir un prêt pour acheter une maison, je veux acheter un immeuble de placement, mais vous savez comment ce marché est. Beaucoup d'acheteurs se disputent les maisons, je veux que mon offre soit la meilleure, et je sais que le type d'offre joue un rôle énorme, alors je ferais mieux de faire une offre en liquide ou avec un prêt? c'est un prêt, quel type de prêt est le meilleur, où est mon avantage, qu'est-ce qui fait qu'une offre d'achat est meilleure qu'une autre, lorsqu'elle est classée par type de prêt? "

Réponse: Il est sage d'examiner comment votre offre peut être perçue par le vendeur, car le type de prêt hypothécaire ou les conditions de financement peuvent grandement affecter cette perception. Jetez dans ce mélange le marché d'un vendeur, et vous êtes également susceptible d'être en concurrence contre de multiples offres de divers acheteurs. Votre offre sera encore plus étroitement examinée et jugée.

Les acheteurs seraient étonnés s'ils savaient à quel point certaines offres d'achat sont injustes. Alors que nous avons des lois sur le logement équitable qui interdisent la discrimination basée sur des classes protectrices, d'autres types de discrimination ne sont pas limités. Sans oublier que la plupart des vendeurs et leurs agents inscripteurs n'ont pas l'habitude de dire aux acheteurs pourquoi leur offre a été rejetée. Ils le rejettent simplement. Ils n'ont pas à expliquer pourquoi.

Cependant, il est courant de juger une offre d'achat par le type de financement que l'acheteur choisit d'utiliser. Les offres d'achat sont souvent classées de la manière suivante.

Le meilleur type d'offre est listé en premier, l'offre la moins attractive étant classée en dernière position:

• Cash. Cela signifie que l'argent est disponible. Cela ne veut pas dire qu'une maison est actuellement entiercée, car ce serait une vente conditionnelle et non une transaction en espèces. Cela ne signifie pas non plus un refinancement sur une autre propriété qui produira de l'argent à une date ultérieure. Une offre en espèces est généralement accompagnée d'une preuve de fonds. C'est parce que le vendeur ne prendra pas la parole de l'acheteur que l'acheteur est bon pour l'argent. C'est l'équivalent de demander à l'acheteur de produire une valise remplie de billets de 100 dollars.

• Parce que les espèces sont très bien notées, les acheteurs d'argent sont parfois capables de négocier un rabais. Mais ne comptez pas sur cet avantage dans une situation d'offre multiple ou dans une vente à découvert. Rappelez-vous, toutes les offres, sauf le financement par le propriétaire, donnent lieu à de l'argent au vendeur à la fin. Le principal avantage d'une offre d'argent n'est aucune exigence d'évaluation.

  Les offres en argent par rapport au prix catalogue sont hautement souhaitables pour les maisons avec équité parce qu'il n'y a pas d'évaluation.Cependant, les offres en espèces par rapport au prix courant ne sont pas souhaitables pour une vente à découvert, car si l'acheteur marche, les attentes de la banque ont déjà été établies. Il pourrait être difficile de reproduire.

• Prêt conventionnel. Les exigences de score FICO pour un prêt conventionnel sont plus élevées que pour un prêt FHA. Vous pouvez toujours obtenir un prêt conventionnel si votre score FICO reflète le minimum requis pour la FHA, mais vous paierez un taux d'intérêt plus élevé.

  Les taux préférentiels sont offerts aux emprunteurs qui déposent 20% ou plus en espèces, ce qui donne un ratio prêt / valeur de 80% ou moins. Plus le ratio est bas, plus le risque pour le prêteur est faible. En outre, si l'évaluation est inférieure, le prêteur laissera souvent l'emprunteur payer la différence en espèces si le ratio prêt-valeur est inférieur à 80%.

  Un autre avantage des prêts classiques est que les exigences de financement des prêteurs sont moins rigoureuses. Le prêteur est beaucoup moins susceptible d'exiger des réparations. Ce seul fait fait qu'un acheteur conventionnel semble beaucoup plus attrayant qu'un acheteur FHA. Cependant, gardez à l'esprit, les nouvelles maisons n'ont généralement pas besoin de réparations.

• Prêt FHA. Beaucoup d'accédants à la propriété optent pour un prêt FHA parce que l'acompte initial est généralement inférieur au montant requis pour un prêt conventionnel. En outre, l'exigence de score FICO, par superpositions de prêteur, est beaucoup plus indulgent. L'acompte minimum pour un prêt FHA est de 3. 5% du prix d'achat.

  Les directives de réparation de la FHA ne sont pas aussi strictes que le croient certains vendeurs et agents. Mais les vieilles maisons ont tendance à avoir besoin de plus de réparations. Peeling peinture est un problème énorme FHA si la maison a été construite avant 1978. La maison peut avoir un sol en béton sans tapis, mais il vaut mieux ne pas avoir de peinture écaillée. Les prêts FHA sont parfois suspendus à cause de conditions de financement.

  Un rapport d'organisme nuisible et une autorisation peuvent ou non être requis par l'évaluateur de la FHA.

• Prêt VA. Les vétérans obtiennent l'extrémité courte du bâton quand il s'agit de la hiérarchie de prêt. Pourtant, les emprunteurs VA sont probablement un meilleur risque de crédit qu'un acheteur FHA parce que les exigences d'achat sans mise de fonds sont plus strictes. Un emprunteur conserve l'option de mettre un acompte sur la maison ou acheter sans acompte. La plupart des emprunteurs VA choisissent l'effet de levier.

  L'inconvénient d'un prêt VA est les rapports d'organismes nuisibles sont nécessaires. Lorsqu'un travail de lutte antiparasitaire est requis, le prêteur voudra obtenir un certificat d'achèvement. Si la transaction est une vente à découvert, les banques n'autoriseront généralement pas le paiement de travaux nuisibles. Les maisons de vente à découvert sont vendues telles quelles.

  Malheureusement, en raison de la hiérarchie et des idées fausses, les acheteurs VA tombent souvent au bas de la pile d'offres, alors qu'ils pourraient être les plus qualifiés. Les agents qui traitent beaucoup de ventes à découvert ont tendance à préférer les acheteurs VA parce qu'ils savent que ces acheteurs seront refusés ailleurs, ce qui en fait un candidat engagé pour une vente à découvert.

_{Au moment d'écrire ces lignes, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est un courtier associé à Lyon Real Estate à Sacramento en Californie.}