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Une hypothèque peut vous aider à acheter une maison (ou à emprunter sur une propriété que vous possédez déjà), et pourrait même vous procurer des avantages fiscaux. Les intérêts que vous payez pourraient être déductibles, mais ne vous précipitez pas pour emprunter uniquement pour épargner sur votre 1040 - il y a des maximums et d'autres limites qui pourraient réduire ou éliminer complètement votre capacité de déduire les intérêts.
Cette page traite des directives générales, mais les lois fiscales sont complexes et elles changent constamment.
Vérifiez les détails et parlez à un spécialiste en déclarations avant de demander une déduction.
Déduction de l'intérêt hypothécaire
L'IRS autorise une déduction pour les intérêts payés sur un prêt garanti par une première ou une deuxième maison. Cela comprend plusieurs prêts couramment utilisés:
- Prêts d'achat (votre hypothèque principale lorsque vous empruntez de l'argent pour acheter une maison)
- Prêts sur valeur domiciliaire (également connu sous le nom de deuxième hypothèque), qui fournissent une somme forfaitaire < Lignes de crédit sur valeur domiciliaire, qui vous permettent de passer d'une ligne de crédit
-
Bien sûr, vous utilisez également votre maison comme garantie lorsque vous obtenez une deuxième hypothèque, ce qui signifie que le prêteur peut saisir votre maison si vous ne faites pas les paiements.
Première ou deuxième maison:
la déduction n'est pas pour les investisseurs qui possèdent des dizaines de maisons. Pour être admissible, le prêt doit être sur votre "premier ou deuxième" maison. Si vous louez une propriété, la partagez ou l'utilisez comme bureau, votre déduction pourrait être affectée. Critères de prêt:
votre prêt doit être garanti par votre maison. Vérifiez auprès de l'IRS pour plus de détails, mais cela signifie généralement que votre prêteur a un privilège sur votre maison et peut forclusion si vous ne parvenez pas à payer. De plus, vous devez répondre à l'un des critères suivants: La dette est du 13 octobre 1987 ou avant (connue sous le nom de dette «bénéficiant de droits acquis»), ou
- La dette a été utilisée pour acheter, construire ou améliorer votre maison et le montant total de la dette est inférieur à 1 million $
- La dette n'était pas
- utilisée pour acheter, construire ou améliorer votre maison et le montant total de la dette est inférieur à 100 000 $ > Dans certaines situations, par exemple lors d'un mariage séparé, les montants sont réduits. No shams: l'IRS déclare "Vous et le prêteur devez avoir l'intention que le prêt soit remboursé. "Cela éliminerait les régimes fantaisie où vous essayez d'utiliser une transaction simulée pour économiser sur les taxes. Par exemple, vous ne pouvez pas «emprunter» à un membre de la famille, déduire les intérêts et oublier le prêt - le prêt doit fonctionner comme une véritable transaction sans lien de dépendance.
Prêts à la construction:
si vous construisez une maison, cette déduction pourrait vous aider à réduire vos coûts de construction. L'IRS vous permet de traiter une maison en construction comme une maison qualifiée pour jusqu'à 24 mois, tant que vous répondez à certains critères. Limites
Montant en dollars: comme indiqué ci-dessus, la déduction d'intérêt de votre prêt sur valeur domiciliaire n'est pas illimitée. La limite est plus élevée pour l'argent utilisé pour acheter, construire ou améliorer votre maison. Pour la plupart des gens, cela fonctionne bien. Toutefois, si vous utilisez l'argent à d'autres fins (comme l'enseignement supérieur, la consolidation de la dette ou autre chose), vous êtes plafonné à 100 000 $ de la dette. Notez que les maximums se réfèrent à la taille du prêt - pas le montant d'intérêt que vous payez chaque année.
Taxe minimum de remplacement (AMT):
si vous êtes soumis à l'AMT, vous pouvez voir d'autres limitations. En général, la déduction est plus utile si vous utilisez l'argent pour acheter, construire ou améliorer votre maison. Déductions détaillant:
la déduction d'intérêt hypothécaire n'est disponible que si vous détaillez, et beaucoup de personnes ne le font pas
. Il est généralement préférable de prendre la plus grande déduction possible - si votre déduction standard est plus élevée que ce que vous obtiendriez en détaillant, vos frais d'intérêt hypothécaire pourraient ne pas offrir d'avantages fiscaux. Si vous ne savez pas si vous détailler, vérifiez si vous avez déposé l'annexe A. Pour obtenir plus que votre déduction standard, vous pourriez avoir besoin d'un prêt important ou d'autres dépenses pour aider (comme les frais médicaux élevés, Exemple). Une déduction n'est pas un crédit: certaines personnes confondent déductions fiscales et crédits d'impôt. Une déduction permet de réduire le montant du revenu utilisé pour calculer vos impôts dus. Un crédit est une réduction de dollar pour dollar de ce que vous devez. Une déduction réduira indirectement votre facture d'impôt, mais elle n'est pas aussi puissante qu'un crédit d'impôt.
Combien pouvez-vous réclamer?
Si vous avez emprunté contre la valeur nette de votre maison et que vous voulez savoir combien d'intérêt vous avez payé, demandez à votre prêteur. Vous devriez recevoir un formulaire 1098 avec des détails sur les intérêts pour l'année. Faites vos devoirs
La déduction abusive d'une déduction est problématique: elle peut entraîner des pénalités fiscales et des frais d'intérêt de la part de l'IRS. Vérifiez tous les détails de votre situation (et les lois fiscales en vigueur) en lisant IRS Publication 936. Rappelez-vous que les lois fiscales sont compliquées, et les choses ont peut-être changé depuis la rédaction de cet article. Parlez avec un préparateur d'impôt qui connaît les détails de votre prêt pour éviter tout problème.